REITとＳＰＣはどう違うの？ お返事

ど素人さんからいただいたコメントについて、自分なりにかんたんにまとめてみます。

１．ＲＥＩＴとＳＰＣの概念的な違い

ＲＥＩＴ(Real Estate Investment Trust)とＳＰＣ（special purpose company）は、いずれも投資家からお金を集めてきて、それで不動産を購入し、不動産から生ずる収入（家賃、地代、売却代金）をベースに投資家に利益を分配するために必要な器（ビークル）です。

本質的なものは同じですが、使われ方は微妙に違います。

ど素人さんがイメージするように、会社がＳＰＣを作って、資産をＳＰＣに譲渡して、それからＲＥＩＴが買うというスキームはあまりききません。　会社がＳＰＣに資産を移すか、　会社がＲＥＩＴに資産を移すかいずれかだと思います。資産を転々と移すと当然、流通コストがかかりますから。

概念的な違いといえば、ＲＥＩＴは先にお金ありき、ＳＰＣは先に資産あり言われます。ＲＥＩＴは、投資家からお金を集めてきてそのお金で儲かるような資産を集めてくるようなもの。　ＳＰＣは、資産を売却して資金調達をしたいがその資産を今後も利用したいというようなニーズがまずあって、資金の出し手を捜しましょうというようなものです。ただ実際には、ＲＥＩＴでも先に資産ありということが多くあります。

２．ＲＥＩＴとＳＰＣ　誰が投資することを前提にしているか？

ＲＥＩＴというのは、大きなお金を広くあつめて投資するためのビークルですから、素人が投資家であるということが前提に作られています。このビークルの投資口（株式のようなもの）を証券取引所に上場させることができます。上場しているから、投資口を投資家は、いつでも売買できます。素人の投資家でも参加して困らないように証券取引法（金融取引法）による規制が厳格になされています。

ＳＰＣというのは、少人数のプロ投資家やセミプロ投資家からお金をあつめてくるということが前提に作られています。

会社法施行前は、有限会社をビークルとしてしばしば使われていました。会社法施行後は合同会社を利用するものが多くなると予想されています。投資家はＳＰＣの出資金に直接投資するというよりも、ＳＰＣと匿名組合契約を結んで投資するという手法を使うことが多いです。匿名組合契約というのは、お金をだすけど口はださないというパトロン契約のようなものです。プロ投資家やセミプロ投資家向けの投資が多いため、ＲＥＩＴに比べると規制は穏やかではないかと思います。

３．ＲＥＩＴとＳＰＣ　税務上の違い

　ＲＥＩＴというのは、特別な法律によって作られたビークルです。特徴としては、条件を満たしたら、支払った配当がビークル側で税務上の費用（損金）になることです。ビークル側で法人税の負担が減少されるから、その分多くのお金を投資家に分配することはできます。また配当について、源泉所得税が差し引かれますが、上場しているＲＥＩＴで平成20年3月末までの配当は、源泉税率が個人投資家の場合10％、法人投資家の場合は7％となります。

　ＳＰＣに対して、投資家は匿名組合を通じて出資するのが一般的ですが、この匿名組合分配金は、ＳＰＣ側では損金となります。なお日本の会社や日本の居住者10人以上と匿名組合契約を結んでいるような場合は、分配金に対して20％の源泉税を差し引かなければならないので、日本の投資家向けの場合は投資家数を10人未満にすることが多いです。また外人投資家の場合は、人数にかかわらず20％の源泉税が必要ですが、その外人の国と日本の間で結んでいる租税条約によっては、源泉税が免税となるような場合もあります。