ＲＥＩＴの利回りを高めるためには

１．ＲＥＩＴアナリストのお仕事は

　昨日（平成18年8月15日）の夕刊に「拝啓個人マネー様『貯蓄から投資』の担い手たちか不動産を商品に㊦ＲＥＩＴ分析者」という記事が載っています。

　ここではＵＢＳ証券の沖野登史彦シニアアナリストの仕事振りが書かれています。彼はＲＥＩＴのアナリストの第一人者でありＲＥＩＴに組み込まれた不動産について評価ができる人だそうです。

　ＲＥＩＴをなぜ投資家が購入するかというと、利回りがよく、市場で売却して換金できるところです。その利益の源泉は不動産の賃料収入であり、将来の売却収入であるので、より多くの賃料収入を継続して受取れるようなものか、将来高額な値段で売れるかが重要なポイントになります。そのため物件の形状、テナントの稼動状況、隣地に様子などを確認するため、毎週全国を飛び回っているそうです。

　たとえば彼は物件を見にいくときは、自家用車で行くそうです。運転が上手くないドライバーでも入りやすいかチェックするためだそうです。「駐車場に入るのに2回右折が必要なところはマイナス」など、つかいやすいかどうかも物件の収益性を評価するポイントだからだそうです。

２．借入金のレバレッジド効果

ＲＥＩＴでは、不動産を購入する場合、購入資金の全額を出資によらず一部分を借入金で行うことがしばしばあります。これは借入金を一部いれることにより、投資利回がよくなる効果があるからです。

例を使って説明します。

100億円の不動産を取得します。これを全額出資で賄うとすると

発行済出資総数は（100億円÷5万円＝200,000口となります。

この不動産の純賃貸料が８億円で減価償却費が３億円とすると当期純利益が５億円（８億円―3億円）となり、全額配当にまわします。

そうすると利回りは　5億円/200,000＝2,500　2,500÷50,0000＝５％となります。

次に100億円の不動産を取得します。このうち半分の50億円を借入で賄うとすると、発行済み出資総数は（100億円―50億円）/5万円＝100,000口となります。

この不動産の純賃貸料が8億円で減価償却費が3億円で、借入利息が1億円とすると当期純利益は4億円（8億円―3億円―1億円）となり、全額配当にまわします。

そうすると利回りは　4億円/100,000=4,000 4,000÷50,000＝8％となります。

このように借入金を入れたほうが利回りの高い魅力的な投資商品となります。しかし借入金の比率が高いと、将来の金利上昇により利回りが下がるリスクがあるので、ＲＥＩＴの計画上の借入比率は50%前後ですが、実務上は、総資産に対して40％前後の比率を一つのめどとしているようです（注）。

注　佐藤一雄　不動産証券化の実践完全版　ダイヤモンド社2006年　Ｐ２７０