中古マンションの再生はファンドで

　信託大好きおばちゃんは、現在、東京の賃貸マンションに住んでいますが、実は、大阪近郊の某都市にマンションを持ってます。築８～９年くらいかな。

　このマンションを買ったのは、最寄の駅から大阪駅まで１０分ちょっと、駅から家まで５分ちょっと、徒歩圏に大型スーパーや病院があり、学区もいいので、価値の下落が小さいのではないかなあと思ったからです。

　今朝の日経の経済教室は、富士通総研経済研究所主任研究員米山秀隆氏の「マンション老朽化問題の解決法　不動産投資信託の活用」です。

　ポイントにもありますが「築３０年超の分譲マンションが今後急増、中古マンションは証券化手法で再生可能」です。

　マンションは老齢化すると傷みが激しくなるので、建替え修繕等の必要性があるがこれにはお金がかかります。でも、このようなマンションの住人は、マンションの年齢と比例するように高齢の方が多いです。高齢の方は、収入の大半が年金等なので働いている人より収入が少ないから修繕費等が払えないことも多いです。そうなるとマンションの老齢化がひどくなり、スラム化し、どうしようもなくなる可能性もあります。

　このような問題の解決として、ファンドが老朽化したマンションを買い取り、リノベーションをして賃貸用マンションとして再生しましょう。住んでいらっしゃった方は、売却代金で、高齢者用のマンションを買うのもいいし、その後も、そのマンションに住み続け、家賃を払うのもいい。最近は、家は、買うより利用することを重視し、都心では賃貸物件が増えているから、賃貸マンション用の需要もある。また、賃貸用マンションというのは、物件価格が低いから、リノベーション費用を乗っけて賃貸しても、新築マンションより、利回りが高いので、ファンドの投資家のニーズも満たせるのではないかということです。

　ただ、ファンドが望む中古マンションというのも、マンションの価値のあるものだから、信託大好きおばちゃんが買ったときと同じように、都心に近く、駅から近く、、、というような条件を満たしているものに限られると思うのです。そうすると、ほんとうに限られるような気もしますね。

　中古マンションに関しては、日経ビジネス２００８年４月２８日、５月５日で、「スター・マイカ（不動産流動化）中古マンションは宝の山」が紹介されています。

　２，０００万円くらいの中古マンションに対するニーズというのは、いわゆる庶民が買えるレベルなのでかなりあるようです。スター・マイカさんは、空室の中古マンションを買うのではなく、賃貸中のマンションを買い、店子が出て行ったら、改装して売却するというビジネスをやっていらっしゃるようです。賃貸されているマンションというのは、空家のマンションより値段が安く、改装して売っても利益が出るし、賃貸期間中は家賃も入るからだそうです。

　購入してから、売買するまでの平均期間は１年くらいで、資金調達は、当初、ファンドを使われたようです。

　凄い発想♪　信託大好きおばちゃんも、東京でマンションを買うんだったら、立地条件のいい中古マンションのオーナーチェンジを狙おうかなと思い始めました。