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2009年9月18日 (金)

土地再開発で民事信託を利用する場合の課税上の問題点

昨日のノリピーの涙の記者会見♪ はかなげな美女は強いなあ。罪までもパワーに転換させてしまうから

 

土地の再開発で民事信託を利用することは昔からよくあります。多くの地権者がいる土地を再開発してマンションを建てる。そして、地権者ができあがったマンションの一室に住むというようなものです。

信託をすると土地の所有者が受託者オンリーになるので開発がしやすいというメリットがあります。また、過去の事例で、このような民事信託を設定した場合、設定した時点で土地の譲渡益課税なんかなされていなかったのではないかと思われます。

この土地の再開発の民事信託がどのような契約で設計されているのかよくわかりませんが、複数の土地の所有者が共同して信託をした場合というのは、基本的には、組合に複数の出資者が出資した場合と同様の課税関係になるのではと思うのです。原則としては、相互譲渡といって、信託した土地のうち、他人の持分になる部分に関しては譲渡があったものとみなすというようなものです。

もし、そうなると信託設定時に課税関係が生じてまずい。

組合設定時に課税関係が生ずると含み益のある資産拠出して組合を使う人がいなくなる。だから、質疑応答事例集においては、組合を組成して土地を提供しても、組合終了時に元の所有者に土地が戻るのであれば、組合の組成時、解散時に土地の譲渡益課税をしなくてもいいよというものがあったと思います。

この事例を信託にあてはめると、共同で土地を信託し、信託終了時に信託した土地が委託者に戻るのだったら、課税関係は生じないということになります。

でも、再開発のための土地の信託というのは、信託した土地が委託者に戻ってくるということはまずありません。信託終了時に受け取るのは、たとえば、マンションの1室と、その1室に対応する敷地権だと思うのです。

そうなると、質疑応答集の事例というのはあてはまらない。だったら、信託設定時に課税関係を生じさせるのか、そして、信託した土地がマンションの一室と敷地権に化けたときにまた課税関係を生じたりさせるのか。そんなことをすると誰も土地の再開発で信託を利用しません。

信託設定時に課税させない。土地がマンションに化けた時点で、所有していた土地を譲渡してマンションと敷地権を取得したものとして課税関係を整理させることが合理的。

でも、今の税法ではそうだとは読めないですよね。

土地の再開発で信託を使うことはこれからもあると思うので、なんとかして欲しいです♪

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