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2010年1月 7日 (木)

京町家の再生と信託

昨年の1231日ですが、京都新聞に「管理信託で京町家再生」という記事がありました。記事を引用すると「京都の町家を管理信託野手法で再生する全国初の試みが、来年(今年)夏に始まる。」

 古都京都には、間口が狭くて奥行きのある町家が多く存在しています。これらの町家は老朽化しているものが多いので、現状では継続して住むのは難しい。改修すれば住むことはできるけど、お金もかかります。お金をかけてまで、と思うオーナーもいらっしゃる。

他方、そんな町屋に住んでみたいというニーズもあります。

 そこで、信託を利用して、オーナーの負担なく町家を改築しましょうという試みを京都府不動産コンサルティング協会さんが実施されるようです。

 おおざっぱなスキームは、町家のオーナーが町家を信託する。不動産コンサルティング協会さんは受託者さんと賃貸借契約を結んで、家賃を前払いする。不動産コンサルティング協会さんは前払家賃の資金をなんらかの方法で調達する。

受託者さんは前払家賃から町家の改築費等を支払う。不動産コンサルティング協会さんは、店子を探してきて転貸借契約を結び家賃を受け取る。受取家賃を調達した資金の返済に充てる。信託期間が終了すると、町家はオーナー等に返還されるというものです。

 なぜ、信託というスキームを使うの? 不動産コンサルティング協会さんからすると、資金調達して家賃を前払いしたのに、途中で事業が中止するなどトラブルが生ずると非常に困るので、信託を利用することによりリスクを避けたいからだと思います。

 町家のオーナーからすると家賃収入が発生しても、原則的には現金が入ってこないので納税負担がきついんじゃないの?

 家賃収入が発生しますが、減価償却費や信託報酬、固定資産税等の支払も生ずるので、結果的には収支トントンで所得はまず発生しないのではないかなあ。

 資金調達の方法はどうするの? 記事を読むと基金を利用しての資金調達とも読めます。ただ、資金調達は多様な方法が可能だと思いますし、これからのお話ですから最終的にどうなるかなあ。

 記事によると「京都市もこの試みに注目、1月にも協会役員や専門家を交えた調査会を発足させる。」そうです。この試みがうまくいくと、京都だけでなく、他の都市でも利用が可能となるので、是非、成功して欲しいですね♪

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