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2013年2月28日 (木)

高野山のごたごた

 高野山というと、空海が作った真言宗のお寺というか、町全体が宗教都市していて,日本人以上に外国人に人気があるところと思います。昔、高野山のしょぼい喫茶店に入ったら英語版のメニューがあって驚いた記憶があります。

 

 この高野山の実務トップの方(内閣総理大臣か?)が宗会(国会みたいなもん?)で不信任案を可決し、宗会を解散したらしい。

 

 どうやら金融資産の損失(でも6億くらいでしょ)がでてくことや、虚偽の資料を提出したことでトップの責任を追及したことが発端らしい。

 

 宗教法人もねずみ講みたいなもんで、末寺は葬式関連ビジネスでがっつり儲けても、上部団体に上納しないといけないんだろうね。トップのお寺は、上納金と、直接、トップに支払われるお布施でお金がうなるほど入ってくる。

 

 先日、川崎大師に厄除けででかけたけど、あそこは護摩(偉そうなお坊さんが薪をぶわーっと燃やすやつ)が有名で、平日でも6回くらいやっている。最低価格5,000円で、大安の日なんか 1回で数百人入場するから 200人参加で全員5,000円でも100万円の売上がたちます。そんなに宣伝しなくても勝手にやってくるしね。

 

 しかも、すごいのは、これらの収入は非課税。だから、東京の超高級住宅地に宗教施設がどんどん建てられていく。

 

 宗教関係者は、清清としていて、お金のことなんか眼中にないといっても、目の前に巨額な資金がうなり、ある程度偉くなると、その資金を動かす力を持つことになるから、金主絶対の人間の世界では、俗世間の垢にまみれてもいたしかたない。

 

 高野山は宗会を解散したらしいから、総選挙をするのでしょうか。公職選挙法なんか適用されない世界だしね。

 

 バチカンもトップがやめるそうですが、あそこは、世界的な宗教のフランチャイズ組織。献金(アメリカではたしか全額寄付金控除)で吸い上げられたお金の運用って、ものすごいんだろうね。 トップの退任も金銭関係のごたごたが真の原因か?


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2013年2月26日 (火)

都心プレミアムマンション 平均成約単価

 中古マンションのオープンルームにしばしばでかけていることから、不動産会社さんからいろんなパンフレットが送られてきます。今回は、三井さんから送られてきた都心のプレミアムマンションの20051月~201211月の取引事例のうち、平均成約坪単価を

 

 マンション名         建築年   平均成約坪単価(万円)

パークコート虎ノ門愛宕タワー  2008        410.1

虎ノ門タワーレジデンス     2006        521.2

シティタワー高輪        2004        359.9

高輪レジデンス         2005        382.0

白金タワー           2005       421.4

品川Vタワー          2003        367.7

青山パークタワー        2003        537.5

広尾ガーデンヒルズサウスヒル  1986        520.9

 

l パークコート虎ノ門と虎ノ門タワーレジデンスは神谷町の近くで同じようにみえるし、タワーの方が古いのに100万円も坪単価が高い。 この理由の一つとして、ホテルオークラのサービスつきがあるのか?

l シティタワーと高輪レジデンスは、桜田通り沿いに並んで立っている状態なのですが、高輪レジデンスの方が若干高い。この理由として、高輪レジデンスの方にスーパーが併設されていることと、共用施設のゴージャス感か? マンションは東側が窓の家と西側が窓の家に分かれるが、人気があるのは、東側。レインボーブリッジにそんな価値があるのだろうか。高層階は100㎡以上だらけ。でも、将来のリセールを考えると、低層、中層の50㎡から80㎡の価値が一番下落しにくいんじゃないかと思う。

l 白金タワーは高輪レジデンスやシティタワー高輪の近くですが、割高なのは、地下鉄始発駅の白金高輪駅の上に建っていること。スーパーも併設してます。ただマンションの内装で比較すると、駅から離れている高輪のタワーマンションの方が上質で間取りもいいのが多い。

l 品川Vタワーは品川駅から雨にぬれずに移動できるマンション。抜群の利便性だからもっと高いと思ったけど白金タワーより安い。古いからか? 新幹線や飛行機のヘビーユーザーには非常にありがたい場所。 地下鉄のヘビーユーザーだったら、白金タワーが非常にありがたい場所なんだろうけど。将来、リニアもできるし、山手線の新駅もできるとすれば、都心の中でも価値が最も落ちにくい場所の一つ。

l 青山パークタワー 渋谷や表参道から程よい距離にあるところ。いま、売り出している部屋をウォッチしたら、すべて億ション。5億台もありますね。いったい誰が買うのか?

l 広尾ガーデンヒルズ 驚くなかれ 築25年を超えているのにこの成約価格は驚異です。サウスヒルは、たしか、ガードマンがここだけ、立っていて、誰でも簡単に入れる雰囲気ではないことがプレミアム感を醸し出し、価値を押し上げているらしい。広尾駅から近く、鬱蒼とした木々に覆われているところが魅力ですが、古いし、団地みたい。価値を下げない努力が凄いからなのでしょうか。

 

上記は、タワーマンションが中心ですが、港区や渋谷区の高級マンションの保守本流は中低層マンションで、資料には載っていませんでしたが、上記の成約価格と似たり寄ったりだと思います。あんまし、築年数は関係ない。希少性のある場所、洗練された建物、ここに住みたいと思わせる部屋だったら、どんな時代でも金主がぽんと金を出す。

さて、アベノミクス、日銀総裁人事の交代が特殊な都心のマンション市場にどのような影響を与えるのか?

 

 

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2013年2月25日 (月)

仏壇通り

昨日は、喪主のお仕事(残務処理編)の一つとして、位牌探しに浅草の仏壇通りへ出かけました。

 

 葬式が終わって一週間過ぎたころ、葬儀会社からどかんと請求書がやってきました。オプションをほとんどつけず(この面での葬儀会社との攻防がきつかったな)、シンプル(しょぼい)に行ったので、予想よりも少ない金額で収まったのはいいのですが、請求書とともにどかんと、葬儀後のイベントとそれにともなう商品のご案内が、カスタマイズされたスケジュール表(49日、100日 1周忌。。。。)とともに送られてきました。

 

 そして、蛍光ペンでしっかりマーキングされていたのが、49日の予定日までに位牌を準備せよ。 ちなみにお値段は、、、、 そのカタログでは最低2万円台で最高40万円近かったです。位牌なんて、今までの人生で考えたことがなかったから、いくらの価値がだとうなのかはわからないのですね。

 

 価格が高いかどうかを確認しようとインターネットで東京の仏具屋さんを調べたところ、上野、浅草に仏壇通りがあったので、田原町(浅草に近い)の仏壇通りにでかけました。仏壇通りは、ずらっと道の片側に仏具屋さんが並んでいる面白い通りですね。ぱっと目に入った仏具屋さんのショーウィンドウに並んだ位牌の値段が、1万円台とカタログよりも低かったので、まっついいかとそのお店に入りました。

 

 位牌の値段は、漆の塗りが1回か数回かでかわるようです。1回の場合は、透けて木がみえたりするらしい。どーでもいいことなのですが

 

 とりあえず、父の位牌の大きさを定規で図って、記録しておいたので、そのサイズ以下くらいがいいかなとおもってお店の人に言うと、もっと大きなものをなんて営業されてしまった。サイズは小さめ、だけど 生活は超質素だったけど、プライドが六甲山よりも高かった母は生前に院号 大姉付戒名をつけていたので、最低価格よりは、ちょっと高めのものをオーダーしました。なお、戒名を掘るので2週間以上かかるみたいです。

 

 仏具屋さんをでてしばらく歩くと、東京マラソンに遭遇し、歩いているのか走っているのかよくわからないような集団を眺めながら浅草寺へと行きました。

 

 位牌のオーダーが終わると、次は、49日の法要後の食事の予約と、香典返しや粗供養の準備、それにあわててご臨終の1週間前に買った喪服の手直し(ちょっと大きめでだぶだぶだったので)に、年金関係の手続き   非日常な用事が次々でてきますね♪

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2013年2月21日 (木)

消えた生命保険非課税の縮小

平成25年の税制改正を読んで、あれっと思ったこと それは、相続税の計算上、生命保険非課税の縮小が消えたこと。

 

 被相続人の死亡により、相続人(相続を放棄したら×)が保険金を受け取った場合(被相続人が契約者であるような事例を想定)、500万円×法定相続人の数(相続を放棄した人を含む。でも、相続人養子がいっぱいいるときは制限あり)で算定した金額分だけ相続税が非課税になるという制度があります。

 

 この制度、民主党政権下の税制改正では制限される方向性にありました。

 

 

 2 死亡保険金に係る非課税限度を次のとおり引き下げることとする。(相続税法第12条関係)

500 万円に、法定相続人(未成年者を乗じた金額 │障害者又は相続開始直前に被相続人と生計を一にしていた者に限ります。) の数を乗じた金額 


これがでたとき、おかしいなと思ったのですね。だって、500万円×法定相続人の数という非課税制度は生命保険金だけでなく、退職金にもあったのにそっちは改正なかったし。

 

民主党政権下において、生命保険の税制がどんどん改正され、生命保険を節税のために使ううまみがなくなってしまいました。 なんか、生命保険業界を目の敵にしていたような感じもありました。

 

でも、自民党政権になって、非課税の改正がなくなったようですから、また、税制メリットのある生命保険の開発が可能になるかもしれません。

 

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2013年2月18日 (月)

喪主のお仕事

 先週、人生で初めて、喪主を体験しました。 年末から体調を急速に崩していった母が亡くなったからです。

 

 死というものは、スケジュール通りやってくるものではなく、また、闘病生活もいつまで続くかわからないにもかかわらず、仕事を予想でキャンセルし続けることはできないですよね。でも、看病を放棄したり、葬儀を延々と引き延ばすこともできず、何とか、すべてがすーっと動いていきますようにと神に祈るばかりでした。

 

 さて、ご臨終となって、哀しみにひたることができないのが、喪主というポジションの人です。病院からすぐ遺体をひきあげないといけない。そして、葬儀をどうするか決めないといけない。葬儀の費用もさることながら、最近は、よく人が亡くなるので、葬儀場を予定通りキープできるか(4日待ちとかあるらしい)、遺言で指定したお寺の和尚さんがきてくれるか、どの範囲でお葬式の連絡をするか、、、、 数時間でビシバシと決めていかないといけないんですよね。どんな危機にも即断、即決。そつなき対応が求められるということで、これは、普段の仕事にも通じますね。

 

 葬儀場にいくと、スタッフの方々に喪主様、喪主様と奉られますが、これは、偉いわけではなく、喪主、すなわち、金主ですから。見積書をみて、思わずうっとなりましたが、価格交渉をするゆとりなんてありません。葬儀会社さん周りの支払は、原則、後払いですが、お布施とか、会館使用料とか、火葬場使用料は現金払い。 この金額が馬鹿にならないから、ある程度、多額のお金を引き出す必要があります。銀行に死亡が知れ渡ると口座がストップするリスクがあるので、事前にある程度引き出した方がいいですね。

 

 喪主の仕事は行事の段取りを決めて、資金のめどをつけ、やってこられた方に挨拶をすれば、あとは、マニュアル化したように進行し、ご臨終から繰り上げ初七日まですーっと流れて大イベントはとりあえず終了。

 

 ただ、喪主お仕事はこれで終わりではなく、役所関係の手続き(そのための資料を探すのも大変)、次の49日の段取り、位牌の準備、納骨、初盆、一周忌、、、その間に、膨大な遺品の整理と処分が待ち受けます。

 

 経験がないことだらけですのでとても大変。でも、みんなやっていることだからね。

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2013年2月13日 (水)

由紀夫ちゃん 邦夫ちゃん 相続税の申告期限は12月11日ですよ。

今回の申告は忘れないでね♪ by 国税庁

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2013年2月12日 (火)

老人ホームに一人で住んでる富裕層は今年中は死んではならない

 これは、下記、大綱があるから

 

老人ホームに入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等は、次の要件が満たされる場合に限り、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例を適用する。

 

 イ 被相続人に介護が必要なため入所したものであること。

 ロ 当該家屋が貸付け等の用途に供されていないこと。

 

平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用する。

 

 

 今の税制によると、持家のある人が、配偶者に先立たれ、一人で老人ホームに住居を移した場合は、空家になってしまった居宅の敷地について8割減が原則的に認められないのです。

 

 特別養護老人ホームに入ったような場合はOKのようですが、居住が前提の一般的な老人ホームはアウト。

 

 でも、改正が通ったら、介護が必要なために入所となっていますから、生涯利用権のある介護付き養護老人ホームに入った場合は8割減がOKだと思う。それだったら、高専賃に移った場合はどうか? 

 

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2013年2月 6日 (水)

教育資金の贈与税非課税と 国際贈与

大綱を読んで、ちょっと疑問に思ったこと。

 

 1,500万円までの教育資金の贈与税非課税の対象は、学校等とそれ以外とあるのですが、

疑問として、外国に留学した場合の教育資金も対象になるのか? 

 

 外国の大学の費用って、結構高いですよね。 理屈から考えると非課税であるべきだけど、チェック(信託銀行の手間)が大変そうだし。どうなんだろう?

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大雪の日にまったくあてにならないもの

 今、なんとなく、雨が白いものに変わってきているようです。 今日も成人の日に続いて大雪らしい。

 

 成人の日と翌日の経験で身に染みた、大雪の日にまったくあてにならないもの

 

 タクシー  すごい行列だけど、待てど暮らせどやってこない。

 

 宅急便もとまるし。

 

 あてになるのは、地下鉄。遅れても、まあ、やってくる。

 

 あと、成人の日の翌日もひどかったのが、バス。 まったく公共交通機関としての機能を果たしていませんでした。

 

 坂上の家は高級住宅といわれていますが、大雪になると、陸の孤島状態。

 

 雪はまだいいのですが、怖いのが、アイスバーン。夜は暗くて、どこがアイスバーンかわかりません。

 

 今日は、運動靴で出勤するのがベター、革靴は1足、事務所においとくのがいいかもですね。

 

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2013年2月 4日 (月)

教育資金の一括贈与の非課税

平成25年の税制改正の一つのめだま。 親が子供に1,500万円までの教育資金を贈与した場合は非課税というやつです。 いまでも、親が子供に教育資金を贈与した場合は非課税だけど、これはその都度贈与した場合、1,500万円とは、教育資金に充てるという目的のためにまとめてお金を贈与しても、実際に教育資金として使ったならば非課税にしときます、この改正がないと、将来の教育資金のためなんていってまとめて1,500万円贈与しても、贈与税がかかることになっているからね。

 

 大綱をコピペすると、

 

(1) 概要

受贈者(30歳未満の者に限る。)の教育資金に充てるためにその直系尊属が金銭等を拠出し、金融機関(信託会社(信託銀行を含む。)、銀行及び金融商品取引業者(第一種金融商品取引業を行う者に限る。)をいう。)に信託等をした場合には、信託受益権の価額又は拠出された金銭等の額のうち受贈者1人につき1、500万円(学校等以外の者に支払われる金銭については、500万円を限度とする。)までの金額に相当する部分の価額については、平成25年4月1日から平成27年12月31日までの間に拠出されるものに限り、贈与税を課さないこととする。

 

 (注)教育資金とは、文部科学大臣が定める次の金銭をいう。

 

 【1】学校等に支払われる入学金その他の金銭

 【2】学校等以外の者に支払われる金銭のうち一定のもの

 

l 対象は30歳未満の子でも孫でもOK  ちなみに、相続税精算課税制度は20歳以上で今は子供だけだけど、大綱により孫まで拡充、

l 金銭等 金銭が原則、不動産や土地はだめよ。

l 学校等は1,500万円までだけど学校等以外はトータル500万円

l 信託銀行に信託しないとダメ、 信託した場合、受託者が資金管理して、教育資金じゃないと引き出せないようにできるからね。

l 学校等に支払われる入学金、その他の金銭、授業料もOKでしょ。寄付はどこまでOKか?

l 学校等以外の者に支払われる金銭のうち一定のものってどこまで?

 

 

(4)終了時

 

 【1】受贈者が30歳に達した場合

 

 イ 調書の提出金融機関は、本特例の適用を受けて信託等がされた金銭等の合計金額(以下「非課税拠出額」という。)及び契約期間中に教育資金として払い出した金額(上記(3)により記録された金額とする。)の合計金額(学校等以外の者に支払われた金銭のうち500万円を超える部分を除く。以下「教育資金支出額」という。)その他の事項を記載した調書を受贈者の納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

 ロ 残額の扱い非課税拠出額から教育資金支出額を控除した残額については、受贈者が30歳に達した日に贈与があったものとして贈与税を課税する。

 

l 受贈者が30歳になった時点でおしまい。そのときに残った信託金は、その時点で贈与税が課される。

 

 【2】受贈者が死亡した場合

 

イ 調書の提出金融機関は、受贈者の死亡を把握した場合には、その旨を記載した調書を受贈者の納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

 ロ 残額の扱い非課税拠出額から教育資金支出額を控除した残額については、贈与税を課さない。

 

l 受贈者が死んでもこの制度はおしまい。受贈者に贈与税はかからないけど、受贈者の相続財産には含まれるから相続税が課税されるかもね。

 

 資金の使い道がどこまでOKなのか? 

この規定があるけど、通常の扶養義務者間の贈与税の非課税も生きてるはずだから、両方をうまく使うのが賢いやり方か?

 

 

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