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2013年5月28日 (火)

4月以降 1億円~2億円の中古マンションが売れている

都心の中古マンションのHPをマニアックに追いかけていますが、最近、気づいたのですが、ここ2か月で、価格が1億円~2億円の中古マンションで、お金があったら買ってもいいなと睨んでいた(書くのは自由ですから)がすーっと売れていることです。

 

 さすがに2億円超えは動きが遅いですが、ここ数年、売れ行きが落ちてきていた1億円~2億円台、サラリーマンが買える上限を少し超えたくらい、富裕層の下クラスでも、もしかしたら余剰資金で買えるかものレベルだと思います。

 

 これは、アベノミクスの向こうにインフレがみえていて、貨幣価値が下落しても不動産(特に都心の超一等地)は価値が下がりにくいという読みがあって、現預金から不動産にシフトしているからではないかなと。

 

億ションだからなんでもかんでも売れているというのではなく、億はついていても、このマンションのこの部屋(位置は重要ですから)だったら値頃感があるかもというものですが。 このマンションを買っているのは、たぶん外人投資家ではない。非居住の外人だったらここまで、価格と価値をすり合わせて投資判断をしていないと思う。たぶん、そこらの経済の動向に敏感でこの近くに住んでいるか、働いている日本人の小金持ちクラスなんだと思う。

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2013年5月27日 (月)

平成25年の税制改正の疑問 どうして日本で死んだら全世界財産に課税されるの?

 平成25年税制改正が施行されて、しばらくたちましたが、疑問に思う改正があります。

 

 それは相続税法の改正で、 相続や贈与のときに日本に住所のある人から財産をもらった人は、たとえ、日本に来たこともない外国籍の人でも日本でがっつり税金払ってもらいますぜというやつです。たとえば、たまたま、転勤で日本にやってきた外国人が、運悪く自動車事故で亡くなった場合、家族が全員外国人で誰ひとり日本に来たことがないような場合も日本で税金を払わないといけない。

 

 なんでこんなことになったかというと、日本の相続税や贈与税が世界レベルで高すぎ、かつ、直近では、日本に住所のない外国籍の人(赤ちゃんです)に贈与をした場合は贈与税がかからないというスキームを使った人がいたから。

 

 税制改正が行われたのはこのスキームの裁判の2審の係争中、改正法案施行後に納税者の負けの判決。

 

 たしかに、とんでもない人を封じ込めるためには法律を使うしかないのはわかるけど、上記の改正は、ふつうの人のふつうの相続にまで影響を与えてひどすぎませんか。それに、外国籍で日本にちょっとやってきて相続なんて人の財産はほとんど外国にあると思うけど、相続税払わないのはまかりならんとして、地の果てまでも国税の人たちは追いかけていくのか。時間もコストもかかるしね。

 

 

 

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2013年5月20日 (月)

教育資金一括贈与の疑問 上場株の売却損が生じた場合

教育資金の一括贈与は、証券会社では有価証券の購入となっていて、有価証券に制限ヲ設けていません。ということは、上場株式だって利用できる。

 

 もし、上場株式1,000万円分買って 教育資金に使おうと思って1,200万円で売って、領収書1,200万円分持っていったら、

 1,000万円分は 教育資金支出として贈与税非課税、 200万円分は受贈者の所得税課税になると思う。

 

 でも、上場株式って儲かる場合もあれば損する場合もある。

もし、上場株式1,000万円分買って 教育資金に使おうと思ってたら700万円でしか売れず、領収書700万円分の支出しかできなかった。

この場合、 1,000万円の株を買って700万円で売ってるから 300万円分の所得税の損失として繰越できるのは間違いない。

 

では、教育資金支出として、1,000万円使えるか? でも、領収書は700万円しかない。ということは、300万円分は最後に贈与税がかかるのか? いくら所得税の損失繰越控除ができるからって、これは不合理だと思う。でも、何か、フォローがあるのだろうか?なんか見いだせないのだけど。

 

 

 

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2013年5月18日 (土)

 オープンカレッジの書道

今年は、母の相続も発生し、大転換の年になるなということで、一つの大きなミッションとして、生涯の趣味を見つけると決めています。趣味の一つは、たぶん第九(ベートーベン)から派生した合唱・音楽でしょう。これは、探せば東京ではいろんな合唱団があるからそのうちどこかに所属して世界を駆け巡る(笑)かもしれません。音楽から派生して来週は、音楽療法の講習会も参加してみる予定。私は、モノにお金を使うよりもコトにお金を細々と長く使う人なので(無駄金もいっぱい使いましたがモノの無駄金よりは身に付きますから)。

 

 前回のブログで書いた港区の年金事務所への道沿いに大正大学のオープンカレッジをやってるビルを見つけ、書道のパンフレットを発見。書道なんて、小学校のころに近くの書道教室に通って以来でしたが、「あまりにも字が汚いから書道を習ったら」という母の遺言のような言葉が突然、閃光のように心に突き刺し、ネットで調べて、どうしようかとぎりぎりまで悩んで、ようやっと1年、通ってみることに。 

 

 書道というのは、道具がいるのですね。 硯、筆、下敷き、文鎮、半紙、墨汁、、、。 ということでお道具さがし ネットで調べると、五反田のTOC(五反田駅から無料バスあり)にあるならや本舗さんが手軽そうなので出かけ店員さんにいろいろおしえてもらう。 硯というのは手で洗わないとだめになるらしい。たわしであらうと表面がだめになるから。セラミックがいいそうですが(初心者には、手入れが簡単)値段があわないから現在、あんまし入荷されていない。 半紙もいろんなタイプがあって、私は三笠という半紙を買ったのですがこれは、なかなか書きやすい。最低価格に近いものを買い集めましたが、23,000円でとりあえず小道具はそろいます。

 

 さて、授業。 先生がまるで、生き仏様のような柔和な方で、講義形式ではなく、受講生が書いたものをそれぞれ添削、ご指導していくという形。教室はしーんとしていて、みなさん、黙々と筆を動かされる。 私は悪筆の権化のような人間で、たぶん、「こいつはだめだ!」と心の中で叫ばれたと思いますが、「この京(行書)という字はとてもいいですね」とにこやかにおっしゃるとなんかうれしい(つまり、他はお話にならないということなのですが)。先生は、ネットで調べると書の個展も開かれる大家のような方でして、私のような者を相手にするような立場ではたぶんないと思いますが、まあ、仏縁というものなんでしょうか。 合掌 しておこう。

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2013年5月15日 (水)

未支給年金をようやくゲット

 ようやっと母の相続による未支給年金が振り込まれました。手続きをしてから2か月半以上。いままでに終了した手続きの中では最長期間を要しています。

 

 未支給年金とは、年金受給者が死亡した場合、その人に係る未支給の年金のことです。年金は偶数月に振り込まれます。母は213日に他界したのですが、215日にも年金が支給されていました。この215日支給分は、12月、1月分の年金らしい。で、月の中途で死亡した場合は、その月の年金はもらえます。2月死亡だったら2月分、3月死亡だったら、2月分と3月分がもらえることになります。

 

 この未支給年金をいただくための手続きが非常にタイトで、相続から2週間以内に資料そろえて年金事務所にもってこいというものですが、事実上無理(これは年金事務所の人もわかっているみたい。だったら、2週間以内なんていわなきゃいいのにね)。私、必死になって、市役所に電話してやいやい言ってようやっと2週間目に年金事務所に駆け込みましたが、普通の人はそこまでマニアックにしないでしょ。

 

 未支給年金のためには除籍謄本が必要なのですが、亡くなった時の住民票のある役所と戸籍の役所が違う場合、死亡情報は、いまどき、郵送でゆったりと送られてきますから、時間かかるんですよね。

 

 でもって、一番大変だったのが、私は、母と別居していたのですが、年金をいただくためには生計を一にしていることが必要。その証人を3親等以内の親族以外の人に頼む(名前を借りるだけなのですが)必要があります。そして、年金事務所で面談。年金事務所は、日本全国どこでもいいようです。私は、港区の年金事務所に気合を入れて出かけました。書類のチェックですが、やはり、突っ込んできたのが生計を一にするかどうかの確認。「なんで、別に生活していたの?」「仕送りいくらくらい送っていましたか」大きなお世話だ!みたいなことを淡々と聞いてきます。想定していませんでしたが、そこらへんは、しれっと回答。「何か問題がありましたらご連絡しますから」といわれて、いやーな気分(反面調査か)で数か月。ようやっと、本日、入金を確認。

 こまごまとした作業が続き、支払はざざっと早く発生し、入金は 延々と待ち続けて、ポツンの滴のように落ちていく。そんな感じかな。

 

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2013年5月12日 (日)

少しずつ 前へ 進む

 今日、定番の東京グリーンパレスバイキングから、皇居を時計の反対周りに歩いて、裁判所のあたりから日比谷公園に入って行ったら、復興イベントみたいなものをやっていました。

 

 そのイベントで将棋連盟がテントを出していて、指導対局をやっている横で、著名棋士が書いた扇子を売っていました。

 

 上記は、羽生さんの扇子に書かれた羽生さん直筆のお言葉。

 

 私の人生、ここ20年で一番影響を受けた著作は、たぶん羽生さんの人生を語った著書群だと思います。棋士は、どんな局面になったとしても人に相談せず、自分で考え抜いて決断を下し、その結果について責任をとる。

 

 何事も自分ひとりで決めてしまうというご批判をよく受ける私ですが、なぜ、こうなったのかというと、おそらく羽生さんの影響でしょう。

 

回転の鈍い、でこぼこの脳髄の中で考えて、いろんなケースを想定して、たぶんこうだろうと想像し、駒をそっと動かす。対局の相手はみえない。まるで霧に覆われた樹海。その中で、客観的な事実を拾い集め、未来の絵を描く。そっと動かした駒がさざ波をたてたとき、そのさざ波の音を聞いて、何が起こっているのかを再考し、イメージを修正しながら、再び駒を動かす。そんな感じだったのかな。

 

たとえ樹海を覆っていた霧が晴れたとしても、また、いつ、霧がやっていくるかわからない。だから、状況の変化とは関係なく、少しずつ、前へ進む。

 

ありがとうございます羽生さん。あなたのおかげで、何とか生き延びました。

 

この前買ったニトリの最高級ダイニングセットとならび、おそらく生涯の財産として手元にこれからも置いておきたい羽生さんの扇子♪

 

 

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2013年5月 8日 (水)

中古マンション価格から読むに大都市圏の駅力

 上記タイトルは、三井住友トラスト基礎研究所 竹本遼太さんのレポート

http://www.smtri.jp/report_column/report/2013_05_07_1589.html

 

2大都市圏(東京、関西)における経年の影響が小さい路線(1年あたりの価格低下率)

ベスト3は、

 東京圏

1.京王井の頭線(△2.0%)

2.京王線(△2.1%)

3.東京メトロ 南北線(△2.1%)

 

関西圏

1.北大阪急行(△2.5%)

2.阪急千里線(△2.6%)

3.泉北高速鉄道(△2.7%)

 

 東京圏も関西圏もなぜ価値があるかはわかりますね。都心のど真ん中へのアクセスが抜群で、かつ、住環境も優れている。

 

 私は、南北線沿線の駅近に住んでいますが、どこへ行くのも非常に便利(地下鉄やJRの乗り換えがスムーズ)で、他の場所に移動しようなんて気持ちが全然わかない。

 

 京王井の頭線、京王線については、最近、1週間か2週間に一度乗っていますが、印象として、とにかく、夜遅くまで混んでます。特に井の頭線。

 

 レポートの分析が面白い。 いくつか紹介すると

 

l 高校生以下の子供の多い地域ほど、価格が下がりにくい。

  東京の葛西地区横浜の港北ニュータウン、千葉の新浦安、大阪の千里ニュータウン、神戸の六甲アイランド(私近くに実家があり、年に何度か出かけていましたが、お店屋さんとかさびれ感もあるので ?)。

l 東京圏においては持ち家比率が低い地域(これは都心部、チョー高いですから)は価格が下がりにくい。(ただ、家の広さが100㎡、200㎡超のマンションは、超一等地の高級マンションでもニーズが減少する(例外として大使館から至近のところ)ので、何らかの利用転換を図らないと幽霊屋敷になると思います。)

他方、大阪圏においては、中心部において経年下落幅がおおきいようです。(へー驚きです。そういえば、昔、大阪のど真ん中に4年ほど住んでいましたが、今思い出すと家賃安かったなあ。)

 

 人口が減少していく中で、それでも価値が継続して醸成される場所(美人投票みたいなところもあるのですが)にしか純然たる不動産投資は怖くてできない。

 

関西圏は、江坂から千里中央のあたり(彩都はどうした)

 

全体的な流れとして、道州制だなんだといっても、縮小均衡せざるを得ない日本において東京の一極スーパー集中は避けらない。だから日本国内において不動産投資するなら東京と投資家は結論づけて東京に金をぶちこみ、そこに人が群がる

地方都市との格差はどんどん広がるが、地方の人が声高に叫んでも、人がどんどん東京にシフトするから、数の論理で声がかき消される。選挙があるから政治の世界は別でしょうが、一般のビジネスの世界などでは、金主の論理、数の論理で決まっていきますから。

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2013年5月 7日 (火)

番町ランチ 東京グリーンパレス

 ようやっと本日〆の仕事を送信して、ほっつです。集中力が長時間持続する方法として朝3時に起きて4時ころから11時頃まで作業に没頭するということをこのゴールデンウィーク中実践しましたが、そこそこ効果がありましたね。11時になると、頭が疲れてしまって、もうだめといってますので、そこで切り上げて、毎日のように番町ランチに出かけました。

 

なぜ、番町か。番町って、千代田区にある有名な住宅街なのですが、港区の高級住宅街と比較すると、公示価格は高いけどマンションの売値が安いのでなぜかなと思って探検にでかけたのです。いい雰囲気で皇居も近いのですが、いかんせん、スーパーがほとんどない。生活の匂いがあんまししない場所で、長期間住み続ける気持ちになれないからでしょう。もっとも、私邸としての価値は低いですが、公邸として置いておくなら話は別です。要人と謁見する場所(笑)としては価値ありますね。一番町でお待ちしていますわなんてかっこいいじゃん。

 

そのついでに見つけたのが東京グリーンパレスというどこかの団体の持ってるビルの地下のレストラン、ジャルダンの昼食バイキング(1,500円)なかなかお洒落な空間です。マスコミ関係っぽい人が窓際の席に座っていて、難しそうな本を傍らにおいてました。私が目撃した時間内には読んでいらっしゃいませんでしたが。

 

そこのランチは、コックさんみたいな人が、その場で、ローストビーフを作ってお皿にもりつけたり、てんぷらをもりつけたりしてます。あとは、定番の鶏とか肉の焼いたやつ、シューマイ、日替わりスープ、日替わりそば、サラダ、日替わりピラフかパスタ、小鉢にはいった刺身。

 

おいしかったのがご飯。炊き方がうまい。小鉢に入ったアイテムが多いので、少量多品種を詰め込めます。私は、幾たびにトレーをお皿でいっぱいにさせました。

 

食事が終わってからは、天気がとても良かったので、毎日、皇居の周りを時計回りや逆回りでのんびり歩いていました。皇居の絢爛たる緑にはとにかく圧倒されます。日本のチカラを思い知らされますね。

 

だいたい、行程3時間から4時間のランチ+皇居ウォーキング。快適な気候の時期限定ですが、お薦めする時間のつぶし方ですね。

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