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2018年1月27日 (土)

不動産の信託による都市創生

 これは不動産の信託に特化した大阪のきりう不動産信託の代取にして博士!であられる桐生幸之介さんの著書(実務出版)です。お送りいただきありがとうございます。

 

桐生さんとのご縁は実は長く、以前関西に住んでいて、ブログをはじめ、これからどうしようかと思い悩んでいたころポンと出会いました。ほんとうに関西に足のついた方で、私のように東京に何のあてもなく出ていったあほとは性根(能力)が違うと思います。桐生さんが以前お書きになられた「OSAKA発 特定目的会社 北区不動産会館のすべて」は、すごい作品でした。これを譲ってくれというお話もありましたが、きっぱり断りました。

 

 で、この著書。これは都市開発で現状の区分所有建物の問題点を洗い出し、その解決方法として信託を使うことのメリット等が幹だろうかなと。

 

 まだ読んでいる途中というか、この方の本は深いから、さらさら読めないんですわ。

桐生さん関西の人だから関西の事例がベースかなと思っていたところ、再開発の事例として、アークヒルズ、→ 六本木ヒルズ → 神保町ジェイシティと展開しいて、これ東京じゃん。

私も実は、都市再開発で民事信託を使った事例について調べておりまして、ジェイシティはHPでとれていたのですが、その前の六本木ヒルズがとれなく困っていたところここでキャッチできまして感謝です。

 

 アークヒルズの再開発は信託を使っていませんが、六本木ヒルズから信託を使っているようで、六本木ヒルズの場合は、多くの地権者のもっていた建物を信託しているという形にしているようです。 ジェイシティの方は地権者のもっている土地から信託しているようですね。

 

 地権者の土地から共同信託しているような場合の受益権の設定について下手をうつととんでもないキャピタルゲイン課税のリスクがあるので、実質共同信託だけど、個別に信託契約設定して信託した土地に相当する受益権を受け取るようにしているんでしょうね。

 

 区分所有法で、所有者が高齢化した場合等の諸問題の解決として信託の活用ができるという桐生さんの意見に私も同意いたしますが、実は、実際のオペレーションを考えると、受託者の会計や受益者への配分が大変なところもあると思います。資産や負債、収益や費用を受益権割合でポーンと配分することができるなら簡単ですが、実はそうならないことが多いです! そこらへんのオペレーションがきちんとできるかどうかそのための工夫が必要。あと、個人の場合、信託不動産の損失は切り捨てとなり、ぎゃーっとなったという事例もありました。

 

いずれにしてもこの著書は、一回読んでおわりというものではなく、折に触れて読み込みたいし、その価値はあると思っております。

 

 

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